아파트는 한쪽 명의로 넘기고 남은 대출은 다른 쪽이 갚는다. 협의가 여기까지 오면 큰 산은 넘은 것 같은데, 그 무렵 꼭 이런 말이 들려옵니다. “집을 그렇게 받으면 증여세가 나온다더라.” 그런데 세금이 붙는지 아닌지는 무엇을 받았는지가 아니라, 그 재산 이동에 어떤 이름표가 붙어 있는지에서 먼저 갈립니다. 재산분할 세금이 어긋나는 자리도 거의 다 여기입니다.
같은 아파트를 넘기는데 세금이 갈리는 이유는 ‘이름표’입니다
이혼으로 부동산 한 채가 이동할 때, 세금은 그 이전을 재산분할로 보는지 위자료 지급으로 보는지에 따라 다르게 붙습니다. 재산분할은 부부가 함께 만든 재산을 각자 몫으로 나누는 청산이고, 위자료는 이혼으로 입은 정신적 고통에 대한 손해배상입니다. 같은 아파트, 같은 등기라도 이 성격 차이가 세목을 정합니다.
청산이라는 성격 때문에 재산분할은 “받았다”가 아니라 “원래 내 몫을 가져왔다”로 읽힙니다. 반대로 위자료를 현금이 아니라 부동산으로 지급하면, 갚아야 할 돈을 재산으로 대신 갚은 셈이 되어 이야기가 달라집니다.
실무에서 문제가 되는 순간은 대개 이렇습니다. 두 사람은 “집은 아내가, 예금은 남편이” 정도로 합의를 마쳤는데, 그 합의가 재산분할에 해당하는지 위자료에 해당하는지, 아니면 두 개가 섞인 것인지 아무도 적어 두지 않은 상태에서 등기를 접수합니다. 세무서와 시·군·구청은 그 뒤에 남은 서류만 봅니다.
무엇을 나눌 것인지, 비율을 어떻게 볼 것인지가 아직 정해지지 않았다면 그 단계를 먼저 마쳐야 세금 이야기가 의미를 갖습니다. 분할 대상과 비율은 이혼 재산분할 총정리와 퇴직금·국민연금·빚까지 포함한 분할 대상에서 다뤘고, 이 글은 그 뒤에 오는 과세 문제만 짚습니다.
재산분할에 증여세가 붙지 않는 이유, 그리고 예외
재산분할로 받은 재산은 원칙적으로 증여세와 소득세 과세 대상이 아닙니다. 「상속세 및 증여세법」 제2조 제6호가 정한 증여에 해당하지 않고, 「소득세법」 제3조·제4조가 정한 소득으로도 보지 않기 때문입니다. 현금이나 예금을 나눈 경우라면 신고할 세목 자체가 생기지 않는 것이 원칙입니다.
근거의 출발점은 「민법」 제839조의2입니다. 이 조항은 협의상 이혼한 자의 일방이 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있도록 정하고 있고(재판상 이혼에도 같은 구조가 적용됩니다), 그 성격이 새로 무엇을 주는 것이 아니라 이미 함께 만든 재산을 갈라 놓는 것이라는 점에서 증여와 구별됩니다. 넘겨주는 쪽의 양도소득세에 대해서도 대법원 1998. 2. 13. 선고 96누14401 판결은 재산분할로 소유권을 이전하는 것을 유상양도로 보지 않는다고 판단했습니다.
원칙에는 예외가 하나 붙어 있고, 이 부분이 협의 단계에서 자주 빠집니다. 대법원 2017. 9. 12. 선고 2016두58901 판결은 재산분할이 「민법」 제839조의2 제2항의 취지에 반하여 상당하다고 할 수 없을 정도로 과대하고 상속세나 증여세 등 조세를 회피하기 위한 수단에 불과하여 그 실질이 증여라고 평가할 수 있는 경우라면, 상당한 부분을 초과하는 부분에 한하여 증여세 과세 대상이 될 수 있다고 보았습니다.
여기서 읽어야 할 것은 “많이 받으면 세금이 나온다”가 아닙니다. 기여도나 재산 형성 과정과 무관하게 한쪽으로 몰아 주는 협의는 세금 문제를 함께 만든다는 뜻입니다. 그래서 분할 비율을 정할 때 왜 그 비율인지를 설명할 자료를 남겨 두는 일이, 뒤에 오는 과세 판단에서도 그대로 쓰입니다. 비율을 정하는 기준은 재산분할 비율과 기여도 산정에서 따로 설명했습니다.
증여세·양도소득세·취득세, 세목별로 무엇을 확인하나
재산분할에서 실제로 세금이 발생하는 자리는 부동산 소유권이 옮겨질 때의 취득세 쪽입니다. 증여세와 양도소득세는 원칙적으로 문제되지 않고, 부동산을 넘겨받은 쪽이 「지방세법」 제7조·제150조와 「농어촌특별세법」 제3조에 따라 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 납부합니다.
취득세에는 재산분할만을 위한 별도의 세율 특례가 있습니다. 「지방세법」 제15조 제1항 제6호는 이혼으로 인한 재산분할로 취득하는 경우 표준세율에서 일정 세율을 뺀 세율을 적용하도록 정하고 있습니다. 같은 부동산을 넘겨받더라도 그 원인이 재산분할이 아니면 이 특례를 쓸 수 없다는 뜻이기도 합니다.
이 특례의 범위에 대해 대법원 2016. 8. 30. 선고 2016두36864 판결은, 혼인신고를 하지 않은 사실혼이 해소되면서 이루어진 재산분할로 인한 취득에도 같은 조항이 적용된다고 판단했습니다. 혼인신고가 되어 있었는지보다 부부공동재산의 청산이라는 실질을 본 것입니다. 사실혼 관계에서 재산분할을 청구하는 문제 자체는 사실혼 재산분할 글이 자세합니다.
| 확인 항목 | 재산분할로 부동산을 이전 | 위자료를 부동산으로 지급 |
|---|---|---|
| 받는 쪽 증여세 | 원칙적으로 과세 대상 아님(「상속세 및 증여세법」 제2조 제6호) | 손해배상금 성격이어서 증여에 해당하지 않음 |
| 주는 쪽 양도소득세 | 유상양도로 보지 않음(대법원 96누14401) | 대물변제로서 양도에 해당(「소득세법」 제88조) |
| 받는 쪽 취득세 | 재산분할 특례세율 적용(「지방세법」 제15조 제1항 제6호) | 특례 대상이 아니어서 표준세율로 판단 |
| 나중에 팔 때 취득시기 | 소유권을 넘겨준 상대방이 취득한 날부터 기산 | 소유권이전등기 접수일부터 새로 기산 |
표의 마지막 줄이 가장 늦게 체감되는 항목입니다. 국세청 예규(서면인터넷방문상담4팀-4047, 2006. 12. 12.)는 재산분할청구권 행사로 이전받은 자산의 취득시기를 소유권을 넘겨준 상대방이 취득한 날로, 위자료에 갈음해 이전받은 부동산의 취득시기는 소유권이전등기 접수일로 보았습니다. 넘겨받은 날이 아니라 상대방이 그 집을 산 날이 기준이 되니, 보유기간과 양도차익 계산이 이혼과 무관하게 과거로 이어집니다.
위자료를 부동산으로 갚기로 했다면 달라지는 것들
위자료를 현금 대신 부동산으로 지급하면, 주는 쪽에 양도소득세가 생길 수 있습니다. 「소득세법」 제88조가 말하는 양도에 해당하는 대물변제로 보기 때문입니다. 갚아야 할 위자료 채무가 사라지는 만큼 경제적 이익을 얻은 것으로 평가되는 구조입니다.
받는 쪽도 계산 구조가 달라집니다. 취득 원인이 재산분할이 아니므로 앞의 특례세율을 쓸 자리가 아니고, 나중에 그 집을 팔 때의 보유기간도 등기 접수일부터 새로 셉니다. 이 부분은 무조건 불리하다고만 볼 수 없어서, 언제 팔지와 그 집을 언제 취득했는지에 따라 결론이 반대로 나오기도 합니다. 어느 쪽이든 위자료를 부동산으로 갚는 안은 주는 쪽과 받는 쪽의 세금을 동시에 움직입니다.
그래서 협의 단계에서는 위자료와 재산분할을 각각의 실제 성격에 맞게 나누어 적었는지부터 봅니다. 세금을 줄이려고 명목을 바꿔 적는 일은 앞서 본 조세 회피 판단으로 되돌아오므로 방향이 반대입니다. 지급할 현금이 준비되어 있는지, 부동산이 몇 건인지, 대출이 얼마나 남았는지에 따라 실제 협의안도 달라지니 재산 구성을 놓고 함께 계산해 봐야 합니다. 위자료 자체의 청구 기준은 이혼 위자료 청구 기준에서 다뤘습니다.
합의서에 “위자료 및 재산분할”이라고 한 줄로 쓰면
세목 판단의 출발점은 두 사람의 의도가 아니라 서류에 남은 문언입니다. “위자료 및 재산분할로 ○○아파트를 이전한다”처럼 두 항목을 한 줄에 함께 적어 두면, 그 이전 중 어디까지가 청산이고 어디부터가 손해배상인지 나눌 근거가 서류에 없습니다. 특례세율을 적용받는 범위를 두고 다투게 되는 것도 대개 이 지점입니다.
저희 법무법인 하이브가 합의서를 볼 때 세금 관점에서 먼저 확인하는 항목은 다음과 같습니다. 완성된 양식을 그대로 쓰는 것이 아니라, 아래 항목이 각각 따로 적혀 있는지를 봅니다.
- 재산분할로 이전하는 재산과 위자료로 지급하는 금액을 항목별로 분리해 적었는지
- 위자료를 금전으로 지급하는지, 재산으로 대신 지급하는지 명시했는지
- 이전 대상 부동산의 표시와 이전 시기, 등기 비용과 세금 부담 주체를 적었는지
- 부동산에 남은 대출을 누가 인수하는지, 인수 금액을 재산분할 계산에 어떻게 반영했는지
- 분할 비율을 그렇게 정한 근거 자료를 함께 남겨 두었는지
조정조서나 판결로 이혼이 끝나는 사건이라면 문언의 무게가 더 커집니다. 조정 단계에서 정해진 표현이 그대로 과세 판단의 자료가 되므로, 기일 전에 항목을 나누어 두는 편이 뒤에 고치는 것보다 수월합니다.
이전 순서와 시점 — 이혼이 성립하기 전에 명의를 넘기면
「민법」 제839조의2 제1항은 협의상 이혼한 자의 일방이 상대방에게 재산분할을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 재산분할이라는 이름표 자체가 이혼의 성립을 전제로 붙는다는 뜻입니다. 이혼신고가 접수되기 전에 부동산 명의를 먼저 넘겨 두면, 그 이전을 재산분할로 설명할 근거가 약해집니다.
순서에서 자주 어긋나는 장면은 이렇습니다. 협의이혼 의사확인을 받기까지 숙려기간이 남아 있는데 상대방이 마음을 바꿀까 불안해 등기부터 옮겨 두는 경우, 또는 대출 승계 일정에 맞추려고 이혼 성립보다 이전을 앞세우는 경우입니다. 두 경우 모두 등기 원인을 무엇으로 적을지가 곧바로 문제가 됩니다.
신고 일정도 협의 단계에서 함께 짜 두십시오. 취득세는 취득한 날을 기준으로 정해진 기한 안에 신고·납부해야 하고, 그 기한은 취득 원인에 따라 다르게 정해져 있으므로 관할 시·군·구청과 위택스의 현행 안내로 맞춰 보십시오. 위자료 대물변제처럼 양도소득세가 생기는 구조라면 예정신고 일정이 따로 있으니 국세청 안내를 함께 확인해야 합니다.
세무 확인이 먼저인 경우와, 합의서 문구 정리가 먼저인 경우
부동산이 여러 건이거나 이전 뒤 매각 계획이 있다면 세무 계산을 먼저 받아 보는 편이 낫고, 아직 항목 이름표가 정해지지 않았다면 합의서 문구 정리가 먼저입니다. 세액을 먼저 물어봐야 답이 나오는 상황과, 문구를 먼저 정해야 세액을 물어볼 수 있는 상황이 서로 다릅니다.
세무 계산을 먼저 확인할 상황이라면 아래에 해당하는 경우입니다. 부동산이 두 건 이상이거나 주택 수가 여러 채인 경우, 사업용 자산이나 토지가 섞인 경우, 넘겨받은 뒤 비교적 이른 시점에 매각할 계획이 있는 경우, 대출을 함께 인수하는 조건이 붙은 경우입니다. 이때는 세목별 결론보다 실제 계산 결과가 협의안을 바꿉니다.
합의서 문구 정리가 먼저인 상황은 이렇습니다. 재산분할과 위자료를 아직 구분하지 않은 경우, 현금과 부동산이 섞여 있는데 어느 쪽이 무슨 명목인지 정하지 않은 경우, 이전 시기와 비용 부담을 정하지 않은 경우입니다. 이 상태로 세액을 물어보면 답이 여러 갈래로 나오기 때문에, 이름표를 먼저 붙이는 쪽이 빠릅니다.
숫자에 대해서는 한 가지만 당부하겠습니다. 세율과 공제, 신고 기한은 해마다 손질되는 부분입니다. 조문은 국가법령정보센터의 현행 본문으로, 세목별 적용은 국세청 안내로 대조하시고, 최종 세액과 신고 방법은 세무 전문가의 검토를 받으십시오. 저희가 맡는 몫은 그 계산이 어떤 이름표 위에서 이루어질지를 협의 문구로 고정해 두는 일입니다.
세목별 결론보다 먼저 정할 것이 합의서 문구라면, 넘길 재산과 이전 방식을 정리해 광주 동명로의 저희 광주사무소(062-716-7477)로 알려 주십시오. 광주 재산분할변호사 상담에서는 그 문구가 어떤 세목으로 읽힐지부터 짚습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 이혼 재산분할로 집을 받으면 증여세를 내야 하나요?
원칙적으로 증여세는 부과되지 않습니다. 재산분할은 부부가 함께 만든 재산을 각자 몫으로 갈라 놓는 청산이어서 「상속세 및 증여세법」 제2조 제6호가 정한 증여에 해당하지 않습니다. 다만 대법원 2017. 9. 12. 선고 2016두58901 판결은 분할이 상당하다고 할 수 없을 정도로 과대하고 조세 회피 수단에 불과해 실질이 증여로 평가되는 경우에는 상당한 부분을 초과하는 부분에 증여세가 부과될 수 있다고 보았습니다.
Q2. 재산분할로 부동산을 넘겨받을 때 취득세는 어떻게 되나요?
취득세는 받는 쪽이 납부하고, 재산분할에는 별도의 세율 특례가 있습니다. 「지방세법」 제15조 제1항 제6호가 이혼으로 인한 재산분할로 취득하는 경우 표준세율에서 일정 세율을 뺀 세율을 적용하도록 정하고 있습니다. 지방교육세와 농어촌특별세도 함께 따라오므로, 적용 세율과 과세표준은 관할 시·군·구청 세무 부서에서 확인하시는 편이 정확합니다.
Q3. 부부끼리는 일정 금액까지 증여세가 없다고 들었는데, 재산분할도 그 공제를 쓰는 건가요?
다른 제도입니다. 부부 사이 증여에 적용되는 공제는 그 이전을 증여로 보는 것을 전제로 하는데, 재산분할은 애초에 증여로 보지 않으므로 공제를 따질 국면이 아닙니다. 그래서 혼인 중에 배우자에게 명의를 넘기는 것과 이혼하면서 재산분할로 넘기는 것은 검토 순서가 완전히 다릅니다. 공제 한도는 개정될 수 있어 국세청 현행 안내로 확인하십시오.
Q4. 대출이 남은 집을 재산분할로 받으면 대출 승계가 세금에 영향이 있나요?
영향을 줄 수 있어 별도로 확인해야 하는 항목입니다. 채무를 함께 인수하는 구조는 실제로 얼마를 나눈 것으로 볼지, 취득 당시 가액을 어떻게 볼지의 문제로 이어집니다. 합의서에 인수 금액과 인수 시기를 적어 두고, 은행의 채무자 변경 일정을 이전 시기와 함께 맞춘 뒤 세무 검토를 받는 순서가 안전합니다.
Q5. 재산분할로 받은 집을 나중에 팔면 양도소득세는 어떻게 계산되나요?
넘겨받은 날이 아니라 상대방이 그 집을 취득한 날부터 계산이 시작됩니다. 국세청 예규는 재산분할청구권 행사로 이전받은 자산의 취득시기를 소유권을 넘겨준 상대방의 취득일로 보고, 필요경비에 넣을 취득가액도 그 당시의 가액으로 봅니다. 그래서 매각 시점을 잡을 때는 이혼 시점이 아니라 상대방이 그 집을 산 때부터의 기간과 그때의 가액을 함께 놓고 보셔야 합니다.
Q6. 배우자 명의로만 되어 있던 부동산도 재산분할로 넘겨받는 것이 맞나요?
명의가 한쪽에 있어도 혼인 중 협력으로 형성한 재산이면 분할 대상이 될 수 있고, 그 이전을 재산분할로 처리하는지 여부가 세목의 출발점이 됩니다. 반대로 같은 부동산을 위자료 명목으로 받으면 앞서 본 특례가 적용되지 않습니다. 분할 대상 판단이 먼저이고, 세금 판단은 그 결론 위에서 이어집니다.
※ 이 글은 일반적인 법률·세무 정보이고, 개별 사안의 세금은 재산 구성과 이전 방식, 신고 시점에 따라 달라지므로 세무 전문가의 검토가 필요합니다. 이 글은 법무법인(유한) 하이브 소속 변호사가 작성·감수했습니다.