이혼 이야기가 오가기 시작하면 가장 먼저 마음에 걸리는 것이 지금 살고 있는 아파트입니다. 집값의 큰 부분이 아직 은행 대출로 남아 있다면 아파트 재산분할 고민은 더 깊어집니다. 누가 이 집에 남을지, 남은 대출은 누가 갚을지, 상대에게는 무엇을 어떻게 건넬지가 한꺼번에 얽혀 있거든요.
대출이 남은 집도 재산분할 대상이 되나요?
네, 혼인 중에 함께 마련한 아파트라면 대출이 남아 있어도 나눌 재산에 들어갑니다. 집을 사거나 지키느라 생긴 대출은 빚으로 함께 계산해, 집값에서 남은 대출을 뺀 만큼이 나눌 재산으로 잡힙니다.
재산분할은 집 한 채만 떼어 계산하지 않습니다. 예금이나 퇴직금 같은 다른 재산과 다른 빚까지 모두 더하고 뺀 뒤, 그 전체를 정한 비율대로 나누게 됩니다. 그래서 누가 집을 갖느냐와 각자 전체에서 얼마를 받느냐는 따로 정해집니다.
집을 담보로 빌린 돈이라도 법원은 어디에 썼는지를 살펴봅니다. 집값을 치르거나 함께 생활하는 데 쓴 대출은 나눌 빚이 되지만, 한쪽이 혼자만을 위해 쓴 돈이라면 그 사람의 빚으로 남는 것이 원칙입니다. 빚을 모두 빼고 나면 남는 재산이 없어 보이는 경우는 빚이 재산보다 많을 때의 재산분할에서 따로 다뤘습니다.
집을 나누는 방식에는 어떤 것이 있나요?
크게 세 가지입니다. 한쪽이 집을 갖고 상대에게 정산금을 주는 방식, 집을 팔아 대출을 갚고 남은 돈을 나누는 방식, 두 사람이 지분을 나눠 가진 채 그대로 두는 방식입니다.
한쪽이 집을 갖는 방식에서는 집값에서 대출을 뺀 값이 그 사람 몫으로 들어갑니다. 상대가 받을 몫에 모자라는 만큼은 돈으로 건네는데, 이 돈을 정산금이라고 합니다. 살던 집에서 생활을 이어 갈 수 있는 대신, 정산금을 마련할 돈이 있어야 합니다.
집을 팔면 집값이 실제 거래 금액으로 정해지고 대출도 한 번에 갚게 됩니다. 대신 두 사람 모두 새로 살 곳을 구해야 하고, 팔릴 때까지 시간이 걸립니다.
집을 그대로 나누기 어렵거나 나누면 값이 크게 떨어질 때는 법원이 경매로 팔아 그 대금을 나누도록 정할 수도 있습니다.
지분으로 두는 방식은 당장 큰돈이 오가지 않아 부담이 적어 보입니다. 하지만 이혼한 뒤에도 집 문제로 계속 의논해야 합니다. 따로 약속하지 않았다면 한쪽이 언제든 집을 나누자고 청구할 수 있어, 같은 고민이 몇 해 뒤 다시 찾아올 수 있습니다. 이 방식을 고른다면 5년을 넘지 않는 범위에서 언제까지 나누지 않을지와 그동안의 대출·관리비 부담을 미리 약속해 두세요.
대출 명의는 어떻게 정리하나요?
집을 갖는 쪽이 대출까지 맡기로 정했더라도, 대출 명의를 바꾸려면 돈을 빌려준 은행이 승낙해야 합니다. 두 사람의 합의나 판결만으로 은행에 갚을 사람이 바뀌지는 않습니다.
그래서 승낙을 받기 전까지 이자와 원금을 누가 낼지, 늦게 내면 어떻게 할지를 합의서나 조정 조서에 적어 두세요. 그사이 상대가 갚지 않으면 은행은 원래 명의자에게 청구하게 되거든요.
집에 잡힌 담보도 집 주인이 바뀐다고 사라지지 않습니다. 대출이 밀리면 담보로 잡힌 집이 경매로 넘어갈 수 있어, 집을 넘겨받는 쪽에게도 대출 정리는 자기 일입니다.
은행이 승낙하지 않을 때를 대비한 방법도 합의에 넣어 둡니다. 집을 갖는 쪽이 새 대출을 받아 기존 대출을 갚는 방법, 정한 날까지 정리가 안 되면 집을 팔기로 하는 방법이 그 예입니다.
공동명의 아파트라면 지분은 누구에게 가나요?
집을 갖기로 정한 사람에게 상대 지분이 넘어가고, 지분을 넘긴 사람은 자기 몫을 정산금이나 다른 재산으로 받습니다. 지분이 절반씩이라고 해서 나누는 비율도 절반으로 정해지는 것은 아닙니다.
공동명의 아파트도 두 사람 지분을 합친 집 전체가 나눌 재산에 들어갑니다. 등기부에 적힌 지분은 명의일 뿐이고, 각자 재산을 모으는 데 보탠 정도와 같지 않을 수 있거든요.
한쪽 단독 명의라면 지분을 넘길 일은 없고, 명의자가 아닌 쪽이 집을 갖기로 할 때만 소유권을 넘기는 등기를 합니다.
집값을 어느 때의 시세로 정하는지는 재산분할 기준시점 글에 담았습니다.
주거 정리 방식을 고를 때 볼 것
어느 방식이 맞는지는 계산만으로 정해지지 않습니다.
아이를 키우는 쪽이 지금 집에 남으면 아이는 다니던 학교와 친구를 그대로 두고 지낼 수 있습니다. 그래서 양육하는 쪽이 집을 갖고, 상대 몫은 예금 같은 다른 재산으로 맞추는 안을 의논하기도 합니다. 법원도 나누는 방법을 정할 때 재산의 액수와 그 밖의 사정을 두루 헤아립니다.
대출은 정산금을 건넨 뒤에도 매달 이어집니다. 생활비를 쓰고도 그 돈을 낼 수 있는지 미리 따져 봐야, 몇 해 뒤 결국 집을 팔게 되는 일을 줄일 수 있습니다.
집을 넘겨받을 때 붙는 세금은 재산분할로 넘기는지 위자료로 넘기는지에 따라 달라지니 재산분할 때 세금이 어떻게 달라지는지 정리한 글을 함께 보세요. 나눌 재산의 범위와 비율부터 막막하다면 재산분할의 대상과 비율을 처음부터 정리한 글이 도움이 됩니다.
아파트 시세 자료와 대출 잔액, 다른 재산 목록을 한데 모아 보면 어느 방식이 현실적인지 윤곽이 잡힙니다. 저희 법무법인(유한) 하이브 상담에서는 그 목록을 바탕으로 세 가지 방식 가운데 의뢰인 사정에 맞는 선택지를 함께 정리합니다. 등기사항증명서와 대출 잔액 증명서를 챙겨 오시면 이야기가 한결 빨라집니다. 사무소 찾기에 각 사무소의 지도와 전화번호가 나와 있으니, 오가기 편한 곳을 택하시면 됩니다.
자주 묻는 질문
Q1. 한쪽 명의로만 된 아파트도 나누게 되나요?
네, 혼인 중에 함께 마련하고 지켜 온 집이라면 누구 이름으로 등기되어 있는지와 상관없이 나눌 재산에 들어갑니다. 결혼 전에 한쪽이 이미 갖고 있던 집이나 상속받은 집은 원칙적으로 빠지지만, 상대가 그 집을 지키거나 값을 늘리는 데 힘을 보탰다면 나눌 재산이 될 수 있습니다.
Q2. 집을 갖는 쪽이 정산금을 나눠서 줄 수 있나요?
두 사람이 협의하거나 조정에서 합의하면 정산금을 몇 번에 나눠 주기로 정할 수 있습니다. 나눠 줄 날짜와 금액, 늦어지면 어떻게 할지까지 함께 정해 두면 뒤에 생길 다툼이 줄어듭니다.
Q3. 집을 팔기로 했다면 팔릴 때까지는 어떻게 지내나요?
팔리기 전까지 누가 그 집에 살고 대출 이자와 관리비를 누가 맡을지, 얼마 아래로는 팔지 않을지를 미리 정해 두세요. 판 돈으로 대출을 먼저 갚고 남은 돈을 어떻게 나눌지도 함께 적어 두면, 매매가 끝난 뒤 계산이 간단해집니다.
Q4. 소송 중에 상대가 집을 팔아 버릴까 걱정되면 어떻게 하나요?
집이 팔리거나 담보가 더 잡히기 전에 법원에서 묶어 두는 절차가 있습니다. 돈으로 받을 몫을 지키려면 가압류를, 집 자체를 받으려면 처분금지가처분을 신청합니다. 소송 전에도 신청할 수 있습니다.
참고
이 글은 법무법인(유한) 하이브가 대출이 남은 아파트의 재산분할을 일반적인 법률정보로 풀어 쓴 것이며, 개별 사건에 대한 법률자문을 대신하지 않습니다. 법령과 판례는 2026년 10월 9일 현행 조문과 판결 원문을 기준으로 살펴보았습니다.
- 국가법령정보센터, 「민법」 제839조의2와 제843조, 가정법원이 부부 쌍방의 협력으로 이룩한 재산의 액수와 그 밖의 사정을 참작해 분할의 액수와 방법을 정하고 재판상 이혼에도 같은 규정을 준용한다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「가사소송규칙」 제97조와 제98조, 재산분할 심판에서 금전 지급이나 등기 같은 의무 이행을 함께 명할 수 있고 경매에 의한 분할을 정한 「민법」 제269조 제2항을 준용한다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「민법」 제269조, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 줄어들 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「민법」 제268조, 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있고 5년 안의 기간으로 나누지 않기로 약정할 수 있다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「민법」 제454조, 채무자와의 계약으로 채무를 인수하면 채권자의 승낙이 있어야 효력이 생긴다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「민법」 제356조, 저당권자는 채무의 담보로 제공된 부동산에서 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 권리가 있다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「민법」 제830조, 혼인 전부터 가진 재산과 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산을 특유재산으로 한다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터, 「가사소송법」 제63조, 가정법원이 가사소송사건이나 마류 가사비송사건을 본안으로 하여 가압류나 가처분을 할 수 있다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터 판례, 「대법원 2014. 7. 16. 선고 2013므2250 전원합의체 판결」, 재산분할제도는 혼인 중 부부 쌍방이 협력하여 이룩한 재산을 청산하는 제도이므로 그 재산이 누구 명의로 되어 있는지 묻지 않고 분할 대상이 된다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터 판례, 「대법원 1998. 2. 13. 선고 97므1486, 1493 판결」, 특유재산은 원칙적으로 분할 대상이 아니나 다른 일방이 그 유지나 증식에 협력했다면 분할 대상이 될 수 있고, 공동재산의 형성에 수반하여 부담한 채무는 청산 대상이 된다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기
- 국가법령정보센터 판례, 「대법원 2006. 9. 14. 선고 2005다74900 판결」, 재산분할비율은 전체로서 형성된 재산에 대해 정하는 것이어서 합리적 근거 없이 개별 재산마다 비율을 달리 정할 수 없고, 혼인 중 제3자에게 진 채무는 일상가사 외에는 원칙적으로 개인 채무이나 공동재산의 형성·유지에 수반한 채무는 청산 대상이 된다는 부분, 2026년 10월 9일 확인. 바로가기